農地・土地関係

個人又は法人が農地の売買・貸借等により農地を農地のまま取得・貸借する場合に必要な手続きとなります。（農地を農地以外に転用する場合は、農地法４条、もしくは５条の許可申請が必要になります。）

ただし、法人が農地の所有権を取得する場合、農地適格所有法人の基準を満たしている必要があります。（農地所有適格法人については、こちらのページをご覧ください。（農地所有適格法人について）

また法人が農地を借りて事業として農業を行う場合も、売上の過半が農業で占めているなどいくつかの条件を満たしている必要があるので注意が必要です。

農地法第3条申請の許可条件

農地法第3条の許可を得る場合、いくつかの条件を満たしている必要があります。

全部耕作要件

申請人または世帯員等が、所有している農地や借りている農地をすべて耕作すること。そのため、所有地を他人に貸して他人に耕作を行ってもらっている土地がある場合、全部耕作要件を満たさないことになり許可がおりません。

※世帯員等･･「世帯員等」とは，住居及び生計を一にする親族並びに当該親族の行う耕作又は養畜の事業に従事するその他の2親等内の親族をいいます。

農作業常時従事要件

申請人または世帯員等が、農作業に常時従事すること。（原則年間150日以上）

下限面積要件

申請人または世帯員等が、今回の申請地を含めて、耕作する農地の合計面積が下限面積以上あること。

この耕作する農地の面積には所有地のみでなく、借りて耕作をしている農地も含むことができますが、正式な手続きを取らずに借りている農地の面積は含むことができません。また、登記簿上の地目は農地であるが、現況は宅地になっている土地など、耕作を行うことが不可能な農地も含むことができません。

※下限面積･･原則は50アール以上ですが、各自治体の農業委員会が別段の面積を定めることが可能となっております。そのため、下限面積は各自治体により異なります。各自治体で定められた下限面積以上の農地を耕作することが必要となります。

地域との調和要件

申請する農地周辺の農地利用に影響を与えないこと。（農業用水の利用方法や、農薬散布の方法などを地域のルールに従って行うなど、地域との調和をして農業を行うことが必要。）

農地法3条許可申請の流れ

農地法3条許可申請の大まかな流れは以下の通りとなります。上記の農地法3条の要件を満たしているかの審査については、申請書の中で行われます。自治体によっては、申請地のある地区を担当する地元農業委員への説明などが必要になる自治体もあります。

• 農業委員会との打ち合わせ・相談
• 申請書・添付書類の作成、必要書類の収集
• 申請書の提出
• 許可証の交付

農地法3条申請の必要書類

農地法3条許可申請の必要書類は下記の通りとなります。（自治体独自の必要書類もあるので、各自治体への確認は必要です。）新規で農業を始める場合などは、営農計画書の提出も必要になります。

• 許可申請書
• 位置図
• 公図
• 土地登記簿謄本
• 誓約書

当事務所のサービス内容

当事務所では、市役所との打ち合わせ・相談、申請書類の作成、必要書類の収集、申請書の提出、許可証の受領等を代行して行います。

農用地区域除外（農振除外）申出とは、農用地区域内にある農地を転用しようとする場合に、転用予定農地を、あらかじめ農用地区域から外しておく手続きとなります。

農用地区域内にある農地を転用する場合、いきなり農地転用の申請を行うことはできず、まず初めに農用地区域から外しておく手続き（農振除外申請）を行うことが必要になります。そして農振除外の手続きが完了した後、農地転用申請を行うことになります。

農用地区域とは

農振法に基づき、農業振興地域内において今後相当長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地として市町村が農振整備計画で用途（農地、採草放牧地、農業用施設用地等）を定めて設定する区域のことをいいます。

農振除外の5要件

農用地区域とは、基本的には営農を行う地域であるため農振除外は申請を出せば、必ず認められるというものではありません。具体的には以下の5つの要件を満たす場合のみ、農振除外の許可が出ることになります。

1. 当該土地を除外により農用地等以外の用途に供することが必要かつ適切であり、他の土地で代えることの困難なこと
2. 当該除外により農用地区域内の農用地の集団化、農作業の効率化及び土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障がないこと
3. 当該変更により、農用地区域内における効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農用地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないと認めること
4. 当該除外により農用地区域内の法第3条第3号の施設 （農道や農業用用排水施設、土地改良施設 ）の機能に支障がないこと
5. 土地改良事業等の工事が完了した年度の翌年度から8年が経過していること

農振除外の流れ

農振除外の申請までは以下のような流れになります。

当事務所が代行をする場合、「4.隣接する農地の所有者への説明、承諾」以外の項目について当事務所が代行いたします。

1. 市町村役場の担当窓口との下打ち合わせ、及び各種調査
2. 農振除外申請書・添付書類の作成、必要書類の収集
3. 申請書など捺印が必要な書類に署名、押印
4. 隣接する農地の所有者への説明、承諾
5. 農業委員、土地改良区の工区長、水利組合長等への説明、承諾
6. 市町村役所へ申請

農振除外申請の必要書類

農振除外の申請を行うのに必要となる代表的な書類となります。必要書類については各自治体によって異なるため、具体的には各市町村役場の担当窓口への確認が必要になります。また、多くの場合、事前に土地改良区区長、農業委員、水利組合長などの承諾が必要になるため、ある程度余裕を持ったスケジュールで進めていくことが必要になります。

• 申請書
• 位置図（住宅地図）
• 配置図（土地利用計画図。雨水と汚水の処理経路記載）
• 平面図（建物を建てる場合に必要）
• 申出地の現況写真
• 公図
• 土地登記簿謄本
• 各関係者の意見書
• 隣地承諾書（隣地が農地の場合）

農地を農地以外の形態で利用をする場合、農地法4条、もしくは農地法5条の許可を得る必要があります。（転用したい農地が市街化区域内にある場合、その農地のある市町村の農業委員会への届出のみで済みます。）

農地法4条許可

農地法4条許可とは所有権移転の伴わない際の許可となります。例えば、自分が所有している農地を宅地にして自宅を建てる場合などの手続きとなります。

農地法5条許可

農地法5条許可とは所有権移転の伴う場合の許可となります。つまり、Aさんが所有している農地をBさんに売却し、Bさんがその農地に家を建てる場合などの手続きとなります。
また、所有権の移転は伴わないが、貸借で農地転用を行う場合も農地法5条許可が必要になります。（Aさんが所有している農地をBさんに貸し、Bさんがそこを駐車場にする場合など）なお、農地を農地のまま売買したり、貸借する場合は、農地法3条許可という別の許可が必要になります。

農地法4条、5条の許可基準

農地法4条、5条の許可を得るには、立地的基準、一般的基準を満たす必要があります。

農地転用の立地的基準

農地は存在する場所により、以下の5つの区分に分けられ、その区分により農地転用許可の方針が定められております。

区分	営農条件、市街化の状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内)等特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第1種農地	10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第2種農地	鉄道の駅が500m以内にある等市街化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地	鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

農地転用の一般的基準

農地転用の許可、不許可の判断は上記の立地的基準に加え、以下の事項についても審査をされます。

農地転用が確実に行われるかの審査

以下の事項について農地転用が確実に実行されるかを審査され、農地転用が確実に実行されると認められない場合には許可されません。

1. 農地転用を行うために必要な資力、信用があると認められないこと
2. 申請にかかる農地の転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないこと
3. 許可を受けた後、遅滞なく、申請にかかる農地を申請に係る用途に供する見込みがないこと
4. 申請に係る事業の施行に関して行政庁の免許、許可、認可等の処分を必要とする場合においては、これらの処分がなされなかったこと又は処分の見込みがないこと
5. 申請に係る事業の施行に関して法令（条例を含む）により義務付けられている行政庁との協議を現に行っていること
6. 申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を利用する見込みがないこと
7. 申請に係る農地の面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められないこと
8. 申請に係る事業が工場その他の用に供される土地の造成（その処分を含む）のみを目的とするものであること

被害防除措置の妥当性の審査

申請地を転用することで、周辺の農地の営農状況に支障があるかを審査されます。
土砂の流出等の発生の可能性、農業用排水施設の機能に支障をきたすおそれ、申請地の位置からみて集団的に存在する農地を分断するおそれ、周辺農地の通風、日照等に支障をきたすおそれなどが審査されます。

農地の復元性の審査（一時転用の場合のみ）

農地を一時的に転用する（近隣での工事期間中だけ資材置き場として利用する等）場合は、転用期間が終了したのちには農地に復元しなくてはなりません。
そのため、一時転用の際には、期間終了後に農地に戻せるかも審査の対象となります。

不特定多数の人を相手方として宅地建物に関し、自己物件の売買・交換、他人の物件の売買・交換・賃借の代理・媒介を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度の業を行う場合、宅地建物取引業（宅建業）の免許を受けることが必要になります。
不動産業を営む場合でも不動産賃貸・管理業は宅地建物取引業には含まれませんので、免許がなくても行うことができます。（マンションオーナーなど）

宅地建物取引業免許　免許申請者の要件

申請者が以下の欠格要件のいずれかに該当する場合、宅地建物取引業の免許がされません。

1. 免許申請書やその添付書類に重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合
2. 申請前5年以内に免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者（法人の場合、その法人の役員であった者を含む。）
3. 申請前5年以内に2のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃止の届出を行った者（法人の場合、その法人の役員であった者を含む。）
4. 申請前5年以内に3の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者
5. 申請前5年以内に禁固以上の刑に処せられ、刑の執行を終わり、刑の執行を受けることがなくなった者
6. 申請前5年以内に暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員であった者
7. 申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
8. 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
9. 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
10. 申請者の法定代理人、役員または政令使用人が2～9に該当する場合
11. 申請前5年以内における暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員であった者がその事業活動を支配する者
12. 事務所に専任の宅地建物取引士が設置されていない場合

専任の宅建取引士

宅地建物取引業を営む場合、業務に従事する者5人に1人以上専任の宅建取引士を配置する必要があります。この業務に従事する者の人数には宅建取引士自身も含みます。また、直接営業を行う人だけでなく、宅建業の事務処理を行うもの、受付、お茶出し等をするものも含むとされております。
配置する宅建取引士には専任性が求められ、事務所に常勤しているか、宅地建物取引業に専ら従事する状態にあるか、という2点から判断されます。（通常は違う場所で勤務をしている場合などは専任していると認めらません。）

専任の宅建取引士が他の職業を兼務する場合、専任性は宅地建物取引士として顧客の依頼などに常に対応できるかどうかが専任性の判断の基準となります。例えば、建設業と宅建業を営む法人で、建設業法上の専任技術者として勤務をしている場合、建設業を営む事務所と宅建業を営む事務所が同一である場合、宅地建物取引士としての専任性が認められます

宅地建物取引業　免許申請の流れ

1. 免許申請書・添付書類の作成、必要書類の収集
2. 申請
3. 審査・補正
4. 免許の通知
5. 営業保証金の供託、または宅建協会への加入
6. 免許証の受け取り
7. 営業開始

宅地建物取引業は免許出た後、営業保証金の供託か宅建協会への加入が終わらないと営業を行うことができません。免許申請から営業開始までに約2か月かかります。